Vastgoed vormt de ruggengraat van het vermogen van Vlaamse gezinnen. Volgens de Nationale Bank is ongeveer 70 procent van dat vermogen ondergebracht in onroerend goed. Erfenissen bestaan dus zelden uit liquide middelen, maar meestal uit woningen of appartementen. Wijzigingen in de erfbelasting hebben daarom een onmiddellijke impact op de vastgoedmarkt, omdat erfgenamen hun beslissingen over behoud, exploitatie of verkoop moeten afstemmen op de fiscale last die met dat vastgoed gepaard gaat.
Lagere tarieven, aangepaste spelregels
Vanaf 2026 past Vlaanderen de erfbelasting tussen partners en kinderen aan binnen het bestaande systeem van schijven van 3, 9 en 27 procent. Vooral de middenschijf wordt verlicht: op het deel van de erfenis tussen 50.000 en 150.000 euro geldt voortaan een tarief van 3 procent. De gezinswoning blijft volledig vrijgesteld, terwijl de voetvrijstelling voor de langstlevende partner op roerende goederen stijgt tot 75.000 euro. Samen verlagen deze maatregelen de fiscale druk op veel nalatenschappen waarin vastgoed centraal staat.
Wat betekent dat concreet? Stel dat een erfgenaam een appartement erft met een belastbare waarde van 300.000 euro. Door de lagere belasting op de middenschijf daalt de verschuldigde erfbelasting met ongeveer 6.000 euro ten opzichte van de situatie vóór de hervorming. Dat verschil ontstaat louter door de aangepaste tarieven, zonder dat het vastgoed zelf verandert. De hervorming vertaalt zich zo in een reële financiële marge op het moment van vererving.
Minder druk, meer strategische ruimte
Die lagere belastingdruk vermindert de noodzaak om vastgoed snel te verkopen om fiscale redenen. Erfgenamen krijgen meer ruimte om hun strategie te bepalen: het pand aanhouden, verhuren, renoveren of pas later verkopen. Voor investeerders leidt dat tot minder gedwongen verkopen en een aanbod dat minder onder druk staat. Dat zorgt voor een rustiger marktverloop en maakt vastgoedtransacties minder gevoelig voor kortetermijnfiscale schokken.
De hervorming beïnvloedt ook bredere vermogens- en investeringsstrategieën. Bepaalde schenkingsconstructies verliezen aan aantrekkelijkheid nu het fiscale verschil kleiner wordt, waardoor vastgoed opnieuw vaker via erfenis wordt overgedragen. Tegelijk worden andere fiscale regels strenger toegepast, zoals het verstrengde 2%-registratietarief voor de enige eigen woning, dat gesplitste aankopen uitsluit. In die context worden structuur, timing en langetermijnvisie steeds belangrijker.
Langetermijnimpact op het investeringsklimaat
Voor investeerders betekent dit een markt waarin beslissingen minder door fiscale urgentie en meer door rendement en kwaliteit worden gestuurd. Vastgoed dat toekomstbestendig is, goed gelegen en energetisch performant, sluit beter aan bij eigenaars die niet onder onmiddellijke verkoopdruk staan. De hervorming van de erfbelasting is daarmee niet louter een fiscale aanpassing, maar een structurele factor die het investeringsklimaat in vastgoed duurzaam mee vormgeeft.
